«Народная экономика» о покупке квартиры, по которой еще не выплачена ипотека

Купить чужую ипотеку. О рисках сделок с залоговыми квартирами «Народная экономика».

Все, что жильцы накопят на ремонт своей многоэтажки, от налогов освободить. Поправки к законопроекту о капитальном ремонте рассматривают в Минфине – речь об обязательных взносах собственников жилья, которые, по подсчетам экспертов, могут составить от 6 до 10 рублей за квадратный метр в год. В ноябре предстоит второе принципиальное чтение документа в Госдуме и, по оценкам авторов, если взносы из под налогов не вывести, на них может уйти почти 20% собранных денег. Предполагается, что будет два способа накопления средств — на счетах регионального оператора или на банковском счете жильцов конкретного дома.

Не хватает времени днем — приезжайте ночью. С ноября в Москве на улице Перерва начнет полноценную работу пока первый в стране круглосуточный пункт регистрации автомобилей. Две недели тестового режима, показали, что есть желающие экономить на сне ради быстрого прохождения процедуры. Вот только приехать нужно даже не в полночь — тут желающих хоть отбавляй. Придется занимать электронную очередь и ждать назначенного часа. Затишье с 2 ночи и до 5 утра — тут сам выбираешь, когда оформить машину. Ну а уж в 8 утра опять нескончаемый автопоток.

Брать ипотеку или подождать, когда в мировых финансах наведут порядок?

Эксперты предполагают, что европейские долговые проблемы, по крайней мере, и в начале следующего года будут держать в напряжении российскую банковскую систему. А значит, не будет понижения ставок по ипотеке. Что может сказаться на объемах рынка. Если в этом году ожидают рекордный рост — плюс 40%. То на на 2013-й прогноз вдвое скромнее. Хотя и сейчас ставки растут. К концу года рублевая ипотека подорожает, по оценкам АИЖК, до 12,5%. В прошлом году было 11,8.

Эксперты отмечают и растущую ответственность заемщиков — просрочек стало меньше. Но и накопленных долгов достаточно, чтобы некоторые залоговые квартиры банки выставили на продажу. Для покрытия своих расходов. Иногда залоговое жилье продают и сами хозяева — по каким-то причинам оно им больше не нужно. А вот есть ли в таких сделках выгода для покупателя?

Большой семье — большая квартира, решила Ольга Дворникова вместе с мужем, понимая, что с появлением третьего ребенка впятером в однушке — точно не разместятся. Посчитали, прикинули: взять в ипотеку смогут только двухкомнатную квартиру. Но оказалось, что можно позволить и трешку, правда, залоговую. Зато на 350 тысяч дешевле.

«Нужно иметь свободные деньги на погашение залога под квартиру; залог может быть достаточно большим, допустим, у нас 1600 тысяч с копейками», — рассказывает Дворникова.

Выплатив залог банку, оформили куплю-продажу. Оставшуюся сумму отдали уже самому хозяину жилья.

Вообще, существует две категории залоговых квартир. Первая – когда владелец ипотечной квартиры по согласованию с банком продает жилье, например, для покупки другого, большей площади. Здесь скидок ждать не приходится. Хозяин заинтересован в рыночной цене. Если же владелец, взявший квартиру в ипотеку, оказывается не в состоянии ежемесячно гасить свой долг, квартира после суда выставляется на принудительную продажу банком, и вот здесь можно сэкономить.

«Как правило, выставляются квартиры с начальным дисконтом порядка 25%, — поясняет заместитель председателя правления банка Иван Анисимов. — Банк не заинтересован в получении прибыли от продажи этой квартиры; банк заинтересован, чтобы вернуть себе кредит».

Меньше платишь — больше рискуешь, говорят юристы. Ведь в такой сделке немало зависит от порядочности обанкротившегося владельца ипотечной квартиры.

«Это самый рискованный способ приобретения залоговой квартиры, ведь после того, как покупатель погасил задолженность продавца, продавец может начать выдвигать какие-то дополнительные требования либо вообще отказаться от продажи квартиры», — говорит юрист агентства недвижимости Наталья Киселева.

И банк в этой ситуации уже не поможет — кредитор свои деньги вернул. Поэтому, чтобы обезопасить себя, необходимо заранее оформить документы: либо договор займа, по которому сумму внесенного залога в случае неисполнения условий продавец обязан вернуть, либо составить предварительный договор купли-продажи квартиры, где бы оговаривались и все условия, и сумма залога. Правда, эти документы дают гарантию только на возврат денег и только через суд. Квартира так и останется у владельца, а покупатель встанет на позицию банка — поневоле окажется кредитором.

«Эта квартира оспоримая, потому что даже при наличии решения суда проблемный заемщик может быть не согласен с оценкой», — отмечает вице-президент банка Елена Махота. «И вот здесь экономия — немножко мнимая», — добавляет она.

Тот, кто не желает рисковать, но все-таки хочет совершить выгодную сделку, может приобрести залоговую квартиру, которая продается по согласованию владельца с банком. Пусть без скидок, но, во-первых, чистоту квартиры банк гарантирует, и, во-вторых, взяв ее в ипотеку, можно получить пусть небольшую, но финансовую выгоду.

«Если есть возможность унаследовать вместе с квартирой банковский кредит, если он взят на хороших условиях, с хорошим процентом, то это может быть привлекательным», — поясняет директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Елена Юргенева.

Залоговых квартир на рынке не много — всего 5-6%. Найти их сложно, но можно — в специальных разделах на сайтах банков и среди обычных объявлений в интернете. Как это сделала семья Дворниковых. Пополнения ждут уже в новой квартире.

Равноправие полов давно узаконено. Карьерой занимайтесь сами. Еврокомиссия отклонила законопроект, который мог бы обязать крупные компании увеличить число женщин в советах директоров. После бурной многочасовой дискуссии против проголосовали представители 11 стран, посоветовав авторам переделать документ — построить его на рекомендациях, а не на жестких требованиях. Не помогли и, казалось бы, весомые аргументы. На высших должностях сегодня лишь 12% женщин. К 2015 году под угрозой штрафа предлагалось установить 30%-ную квоту. В новом законопроекте, впрочем, та же квота останется, но лишь как призыв к компаниям быть повнимательнее в выборе директоров и не задвигать достойных женщин на вторые роли.