Как взять ипотеку грамотно в Иркутске?

В 2017 году в Иркутске почти 70% сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотечных кредитов. Но стало ли проще решить «квартирный вопрос»? Мы собрали вопросы наших читателей-иркутян, связанные с ипотекой, и попросили ответить на них эксперта Татьяну Ушкову , заместителя председателя правления «Абсолют Банка».

— У меня заработная плата 36 тысяч рублей. Живу пока один. Есть ли шансы с таким небольшим доходом получить ипотеку?

— Зарплата у вас, Игорь, кстати, не такая уж низкая, если учесть, что средняя по Иркутску в 2017 году — 43 тысячи рублей. Вам стоит подать заявку. Некоторые банки из числа топ-10 по ипотеке допускают минимальный доход заемщика от 20 тысяч рублей в месяц. При этом вы можете привлечь до 4 созаемщиков. Но многое, конечно, зависит от выбранного вами объекта недвижимости и ряда других факторов, среди которых ваш возраст, профессия, кредитная история, финансовые обязательства.

— Думаю над тем, чтобы поменять комнату на нормальную квартиру. Хочу взять ипотеку, но не знаю, с чего начать. Какие документы надо собрать, куда обратиться, как все рассчитать?

— Первый шаг в сторону ипотеки должен начинаться с посещения банка, консультации и заполнения анкеты. Это все бесплатно и ни к чему не обязывает. Зато вы, Олеся, узнаете максимальную сумму кредита, которая вам доступна, и размер предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке, а также получите список всех документов, которые потребуются для сделки. Одобренная заявка действует 4 месяца, за это время практически все успевают найти то, что надо, и подготовить все документы.

— У меня накоплено 200 тысяч рублей. Хочу использовать их как первоначальный взнос при покупке жилья. Как лучше поступить: ждать, что к зиме ставки по ипотеке снизятся еще больше и дальше копить на первоначальный взнос, или покупать квартиру прямо сейчас?

— Наталья, есть банки, у которых величина первоначального взноса не влияет на размер ставки по ипотечному кредиту, и это очень удобно. Если в банке минимальный размер первоначального взноса 15% от стоимости жилья, а у вас есть 200 тысяч рублей, то вы можете рассматривать для покупки в кредит квартиру стоимостью до 1,3 млн рублей. Это, конечно, не густо, если учесть, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в Иркутске 1,8 млн рублей. Если у вас есть маткапитал, то его можно частично включить в первоначальный взнос. Тогда вы сможете купить жилье стоимостью до 2 млн рублей.

Что касается снижения ставок до конца года, то, вероятно, оно произойдет, но не более чем на 1 процентный пункт. Специально ждать его, наверное, не имеет смысла, если квартирный вопрос стоит остро. Кроме того, ближе к зиме традиционно увеличивается спрос на жилье, соответственно, растут и цены на него.

— В прошлом году действовала программа господдержки ипотеки, можно было купить квартиру в новостройке по более низкой ставке. А какие интересные предложения по ипотеке действуют сейчас?

— Сейчас ставки по кредитам на новостройки и готовые квартиры сравнялись. Но при этом в среднем по рынку ипотечные ставки стали гораздо ниже, чем в прошлом году, даже с учетом программы госсубсидирования. Сравните: среднерыночные ставки прошлого лета — 12,5 — 13,5% годовых, сейчас 10,5 — 11,5%, а некоторые ведущие ипотечные банки предлагают ставки от 10,25% годовых. Разница в ежемесячных выплатах при этом может составлять несколько тысяч рублей.

— В 2015 году мы взяли ипотеку под 14% годовых. Смотрим на сегодняшние ставки и понимаем, что сильно переплачиваем. В нашем банке снизить ставку отказались. Можно как-то решить проблему?

— Гульнара, у нас в банке вы можете рефинансировать ипотеку, взятую в другом банке, под более низкий процент — от 10,25% годовых. Обратитесь для этого в наш операционный офис или оставьте заявку на сайте www.absolutbank.ru. С вами свяжется персональный менеджер и рассмотрит все варианты. Но надо учитывать, что рефинансирование стоит начинать, если разница между ставками не менее 1,5% годовых, в противном случае затраты на оформление документов и сопутствующие расходы могут «перевесить» потенциальную экономию.

— Почему в Иркутске так мало банков дают ипотеку без первоначального взноса?

— Такая ситуация характерна не только для Иркутска, но и для страны в целом. Дело в том, что ипотека без первоначального взноса — это риск и для банков, и для потенциальных клиентов. Первоначальный взнос — свидетельство серьезности намерений заемщика, показатель его готовности и умения управлять личными финансами. Накопить минимальный первоначальный взнос не так сложно: например, в «Абсолют Банке» он всего от 15% стоимости жилья. Если обратите внимание, то ведущие ипотечные банки из топ-10 (и с госучастием, и крупные коммерческие) не предлагают ипотеку без первоначального взноса. Этот факт говорит о многом.

Кроме того, ставки по ипотеке без первоначального взноса очень высоки — в среднем 14,5 — 15,5% годовых. В денежном выражении это означает, что каждый месяц заемщик будет платить на несколько тысяч рублей больше. Предположим, вы берете кредит на 1,5 млн рублей на срок 15 лет по ставке 14,5% годовых. Ежемесячный платеж составит 20 485 рублей. Если взять 1,5 млн рублей на 15 лет по ставке 10,25% годовых, то платеж сократится до 16 350 рублей.

— Думаю купить дочери к окончанию вуза квартиру, оформив ипотеку на себя. Она хочет в новостройке, а я склоняюсь в пользу вторички. Какие плюсы и минусы у того и другого жилья?

— Свои плюсы есть и у вторичного, и у первичного жилья. Готовая квартира психологически обычно воспринимается проще: это «дом здесь и сейчас», а не на чертежах или в виде макета. Сразу можно оценить вид из окон, уровень шума с улицы, качество стен и сантехники, насколько комфортен для вас двор, какие соседи будут вас окружать, далеко ли до остановки, садика, школы. Новостройка — это современные материалы, коммуникации и планировки, продуманная инфраструктура вокруг. Как правило, новостройки покупают те, у кого уже есть какая-либо собственная недвижимость. В этом случае не приходится тратить деньги на аренду жилья до момента вселения в новый дом. А вот готовые квартиры гораздо чаще становятся самой первой купленной недвижимостью.

— Насколько важна величина ставки по ипотеке? Допустим, я собираюсь брать в кредит 1,7 млн на 10 лет. Разница в 1 — 1,5 процентных пункта — как это будет выражаться в ежемесячных платежах?

— Руслан, давайте посчитаем. Если вы берете 1,7 млн рублей на 10 лет по одной из самых низких ставок на рынке — 10,25% годовых, то ваш ежемесячный платеж составит 22 702 рубля. Если берете ту же сумму на тот же срок по ставке 12% годовых, то в месяц придется платить уже 24 390 рублей.

Размер ставки по кредиту, безусловно, главный параметр, на который обращают внимание потенциальные заемщики. И их можно понять. Но также стоит заранее выяснить и другие условия: например, возможно ли частичное досрочное погашение через интернет-банк. Комфортность в обслуживании займа — это тоже очень важно, поскольку ипотека — история долгая.

— У меня несколько лет назад была просрочка (по глупости) по кредитной карте. Недоплатил комиссию 50 рублей, запутался и забыл, капали пени несколько месяцев, потом дошел до банка и все погасил. Однако после этого потребительский кредит в другом банке не выдали, сказали, что плохая кредитная история. Ипотеку теперь тоже не дадут?

— Артем, буду откровенна: испорченная кредитная история была и остается главной причиной отказов по ипотечным и другим кредитам. Большинство банков рассматривает заявки «конвейерным» методом и механически отсеивает тех заемщиков, которые не укладываются в параметры. Вам лучше будет обратиться в банк, который специализируется на ипотеке и готов рассмотреть вашу нестандартную ситуацию индивидуально. Уверена, что если нелепая просрочка из-за 50 рублей единственная проблема, то ипотеку вы все же получите.