Как правильно взять ипотеку? Ипотека или аренда?

Выгодно ли брать ипотеку? Что выгоднее: ипотека или аренда? Как правильно взять ипотеку, если вы на это решились?

Это сложные вопросы, на которые нет однозначных ответов, но абсолютно точно есть нюансы, которые вы обязаны знать, прежде чем примете решение.

Банковский залог – это плохо

Весь срок ипотеки квартира находится в залоге у банка. Собственность – ваша, но распоряжаться квартирой (продавать, дарить и т. д.) вы не сможете.

ГЛАВНОЕ!
Если вы не будете оплачивать ипотеку, то квартиру продадут, а деньги пойдут в счет долга.

Не стоит даже пытаться искать какие-либо способы, чтобы не платить ипотеку, но оставить квартиру себе. Это возможно только в случае наступления страхового случая, если ваша жизнь и здоровье как заемщика были застрахованы.

Если какие-то деньги после продажи останутся (сверх погашенного кредита), их отдадут вам.

Налоговый вычет – это хорошо

При покупке жилья государство возвращает 13% от его стоимости, но не более 260 тысяч и еще 13% от суммы процентов, уплаченных по ипотеке, но не более 390 тысяч. В сумме можно вернуть до 650 тысяч рублей.

Это налоговый вычет, он положен тем, кто официально трудоустроен и платит подоходный налог. При покупке недвижимости и ипотеке государство возвращает уплаченный налог обратно.

Кстати, чтобы получить первую часть вычета – 13% от стоимости жилья, ипотека не обязательна, можете купить на свои кровные, главное, чтобы вы были официально трудоустроены.

А вот налоговый вычет за проценты по ипотеке вы можете получить только в том случае, если реально платите жилищный кредит. Ну, а если вы живете в арендуемом жилье, то вам не положен ни тот, ни другой вычет.

Жуткая переплата процентов по кредиту – это плохо!

Перед тем как окончательно оформить кредит, дотошно изучите несколько вариантов соотношения срока ипотеки и размера платежа – выберите оптимальный срок!

Размер ипотеки 2 млн. руб., ставка 9,8% годовых, платежи аннуитетные, т. е. равные на всём протяжении займа.

Срок ипотеки	Сумма платежа	Размер «чистой» переплаты
10 лет	26 209	1 145 097
15 лет	21 248	1 824 650
20 лет	19 036	2 568 680
25 лет	17 893	3 367 842
30 лет	17 257	4 212 366

Видно, что самый экономный срок ипотеки – 10 лет (или менее). Если брать ипотеку на 15 лет, то платеж уменьшится на 5 тыс. руб., однако значительно вырастет переплата. А вот все, что более 15-ти лет выглядит совсем как надругательство над здравым смыслом. Увеличив срок с 15 до 20 лет, размер платежа падает всего на 2 000 руб., а переплата вырастает на 744.030 рублей!

А теперь сравните таблицу платежей по ипотеке с таблицей возможных накоплений. Через какое время вы накопите те же 2 млн.(которые взяли на ипотеку), если суммы, равные платежам по кредиту, откладывать в банк?

• ставка 6% годовых (0,5% в месяц),
• ежемесячное пополнение в размере суммы, равной ипотечному платежу,
• капитализация процентов ежемесячно.

Взнос	Срок	Итог
26 209 *соответствует размеру платежа по ипотеке на 10 лет	64 мес = 5,3 года	2 007 139 руб
21 248 *соответствует размеру платежа по ипотеке на 15 лет	77 мес = 6,4 года	2 020 881 руб
19 036 *соответствует размеру платежа по ипотеке на 20 лет	84 мес = 7 лет	2 010 093 руб

За 5-7 лет можно накопить всю необходимую сумму, не отдавая при этом никаких процентов банку, не влезая в долги и залоги.

Но встает другой вопрос – где жить все это время? Если придется тратиться на аренду жилья, то картина накоплений будет уже не столь радужной. Кроме этого, для накопительной модели необходимо обладать высоким уровнем дисциплины.

Льготы и субсидии по ипотеке, в т. ч. при рождении детей – это крайне хорошо!

Размышляя над вопросом ипотеки, узнайте о льготах, которыми можно воспользоваться. Федеральные льготы едины, а региональные могут очень сильно отличаться. Значительная часть субсидий и льгот по ипотеке напрямую привязана к наличию детей.

• При рождении второго ребенка (после 2018 г.) можно взять ипотеку в два раза ниже среднерыночной ставки. Если средняя ставка 9,8, то семье с двумя детьми можно взять под 4,7 % годовых.
• Материнский капитал – почти полмиллиона рублей. Его можно потратить на первоначальный взнос, либо на погашение действующей ипотеки. Кстати, сделать это можно до наступления 3-х летия ребенка.

• Существуют льготы, которые в принципе можно реализовать только в случае, когда есть ипотека. Например, для семей, у которых с 2019 по 2022 год (включительно) родился 3-й ребенок, государство предоставляет субсидию в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотеки (по-другому субсидию никак не применить).
• Земельные участки для многодетных семей – их также можно конвертировать в деньги;
• Региональный материнский капитал, программа «Молодая семья».

Что касается последней программы, то она действует с перебоями и не в каждом регионе. Там, где региональный бюджет находится на хорошем уровне, выплаты действительно можно получить (иногда с боем).

Выплаты по региональным маткапиталам также везде разнятся. В одних регионах они составляют 100 тыс .руб., а в других могут превышать даже размер федерального МСК.

Страховка по ипотеке – это не плохо и не хорошо, но дорого!

Стоимость ежегодного страхования жилого объекта, жизни и здоровья заемщика будет обходиться в крупную сумму. В зависимости от размера ипотеки (или ее остатка) и от возраста заемщика сумма может достигать нескольких десятков тысяч рублей (нередко сумма составляет где-то 0,5% от суммы ипотеки).

Контрольные вопросы для ясности ума и правильного решения

Итак, мы перечислили основные моменты, над которыми стоит поразмыслить, прежде чем взять ипотеку. Подытожу.

• Главный недостаток ипотеки – дикая переплата по процентам и банковский залог.
• Главное преимущество – собственное жилье, налоговый вычет, возможные льготы и субсидии.

Кроме этого, есть и другие нюансы, которые могут повлиять на решение об ипотеке:

• рост или падение рынка недвижимости;
• риск потери работы и т. д.;

Вот основные вопросы, на которые следует ответить, прежде чем оформить ипотеку или отвергнуть ее.

1 В: является ли платеж по ипотеке посильным? К: если вы не сможете оплачивать ипотеку, то квартиру продадут в счет долга. Особенно плохо, если это произойдет на ранних сроках кредита. В этот период почти вся сумма ежемесячного платежа «уходит» на погашение процентов, а основной долг уменьшается незначительно. Следовательно, при продаже квартиры вам практически ничего не останется «на руки». 2 В: намерены ли вы в будущем переезжать в другой регион? К: что будете делать с квартирой – сможете ее продать или сдать в аренду? 3 В: где вы будете жить, если намерены копить на квартиру – это жилье будет платным или бесплатным? Сколько будет стоить арендное жилье? К: считайте! 4 В: осознаете ли вы размер переплаты % по ипотеке? К: см. таблицу расчетов, приведенную выше. 5 В: сможете ли вы изыскать дополнительные средства, чтобы вносить досрочные платежи по ипотеке пусть и в min размере? К: внесение даже самых маленьких досрочных платежей по ипотеке (особенно в первые 5-7 лет) позволяет в РАЗЫ снизить переплату по процентам. Подробнее мы рассказали об этом в статье «Как досрочно закрыть ипотеку» – ссылка под таблицей*. 6 В: у вас будут дети? Сколько? К: рождение детей, с одной стороны, – это льготы. С другой стороны, снижение семейного дохода из-за декрета, что особенно актуально при рождении 1-го ребенка, т.к. основные ипотечные субсидии предусмотрены лишь за рождение 2-го и последующих детей. 7 В: обладаете ли вы полной информацией о жилищных льготах и субсидиях, в том числе в связи с рождением детей? К: обязательно (!) соберите всю информацию о федеральных и региональных льготах. Обращайтесь в соцзащиту, «копайте» сайты региональных органов власти, спрашивайте у знакомых – здесь хороши все средства. Практика такова, что многие выплаты замалчиваются, необходимо «прорываться с боем». 8 В: вы официально трудоустроены? Сможете ли вы получить налоговый вычет за покупку квартиры и за % по ипотеке? К: это одна из главных льгот при покупке жилья. На эту тему на сайте есть отдельная статья. Ссылка под таблицей** 9 В: ваш супруг(а) официально трудоустроен(а)? К: если квартира приобретена в браке, то супруги вправе распределить налоговый вычет между собой. Это сильно ускорит возврат НДФЛ. Ссылка на статью по указанной теме находится под таблицей.*** 10 В: как ведет себя рынок недвижимости в вашем регионе

последние 10-12 лет? К: попытайтесь понять хотя бы приблизительно – не ожидается ли в вашем регионе резкого спада на рынке недвижимости в ближайшие годы? 11 В: если вы решили копить собственные средства, сможете ли проявить достаточный уровень финансовой дисциплины? К: ежемесячные инвестиции требуют пунктуальности на длительном отрезке времени. 12 В: если вы намерены копить собственные средства, то какой % доходности планируете получать в месяц? Какие будут риски у ваших инвестиций? К: главный вопрос любых вложений – соотношение доходности и риска. Процент доходности должен обеспечивать реальный прирост накоплений, а риски потери накоплений должны быть минимизированы. 13 В: есть ли у вас финансовая подушка безопасности на случай потери работы (дохода)? К: эксперты советуют иметь запас равный 6-ти месячному доходу. Это поможет избежать осложнений, если возникнут временные финансовые трудности.

Рекомендуем предварительно ознакомиться с нашей статьей/видео на тему ипотечных каникул. Ссылка под таблицей****

Если вы решили брать ипотеку, вот несколько советов

Меньше ставка – меньше переплата. Не ленитесь отследить программы максимального количества банков. Изучите специальные предложения, они могут быть для бюджетников, жителей села, молодых семей и т. д. Помните, что снижение процентной ставки даже на 0,1% на длительном этапе сэкономит десятки тысяч рублей.

1. Уточните, будет ли предусмотрена договором возможность снижения % ставки по ипотеке, если ЦБ РФ понизит ставку рефинансирования?

Снижение % ставки по ипотеке – это не обязанность, а право банка и они распоряжаются им по своему усмотрению. Какие-то банки делают это без проблем, а какие-то не делают вовсе. Бывает и так, что в одном и том же банке, но разным клиентам выносят разные решения. Будет лучше, если вы уточните все эти нюансы еще до того, как подпишите договор.

1. Внимательно изучите тарифы страховых компаний, ведь страховые платежи придется вносить практически на всем сроке ипотеки. Вероятнее всего, в банке вам выдадут список аккредитованных компаний – ищите подходящий тариф среди них.
2. Уточните порядок и правила досрочного погашения ипотеки – как именно вносить досрочные платежи? Есть ли какие-то ограничения? Как выглядит сама процедура? В нормальных учреждениях никаких ограничений по досрочной сумме быть не должно (можно вносить даже 100 руб.), а заявления оформляются в два клика через онлайн-банк.
3. Чем больше первоначальный взнос, который вы внесете за квартиру сами, тем меньше будет сумма кредита, тем меньше будет и размер переплаты по процентам.

Выбор «за» или «против» ипотеки – личное решение каждого человека. Люди, которые занимаются инвестированием сами, будут советовать и вам не брать ипотеку, а копить и вкладывать. Те, кто копить не умеет, будут советовать в пользу ипотеки. Вы же должны принять свое решение, – то, которое будет комфортным для вас, для вашего склада характера, уклада жизни и текущих обстоятельств.