Ипотечное «дно»: почему нижегородцы стали меньше брать квартиры в кредит?

Объём жилищного кредитования за девять месяцев 2019 года упал на 20%. Центробанк считает, что после понижения процентной ставки динамика спроса может измениться в течение нескольких месяцев. Эксперты NewsNN не предвидят скорого увеличения спроса на ипотеку.

В Нижегородской области за январь–сентябрь 2019 года было выдано на 20,9% ипотечных кредитов меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщили NewsNN в министерстве строительства региона. В пресс-службе Волго-Вятского главного управления Банка России уточнили, что за 9 месяцев этого года банки выдали 18 147 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 33,9 млрд рублей. По данным на начало октября, в Нижегородской области граждане имеют ипотечные жилищные обязательства на сумму 132,3 млрд рублей. Что на 12,8% больше аналогичного показателя прошлого года.

«Начиная с мая 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам стали постепенно снижаться на фоне смягчения денежно-кредитной политики. С середины июня Банк России снижал ключевую ставку четыре раза подряд. В октябре она опустилась до 6,5%», — сообщили в Волго-Вятском управлении Центробанка. По итогам сентября средневзвешенная ставка по ипотеке в Нижегородской области снизилась до 9,58% (в среднем по России – 9,68%), что на 0,2 процентных пункта ниже, чем в августе. Чтобы это отразилось на динамике ставок по ипотеке, потребуется несколько месяцев, считают в Центробанке.

По данным Нижегородстата, за январь-октябрь 2019 года в регионе введено в эксплуатацию 1,124 млн квадратных метров жилья. Рост относительного аналогичного периода прошлого года составил 15,1%. Средняя стоимость типового жилья среднего класса выросла на 1% по сравнению с предыдущим годом, что, по информации областного министерства строительства, может быть обусловлено инфляцией.

Продажи квартир падают

Директор по продажам нижегородского агентства недвижимости «Адрес», вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева в беседе с NewsNN заявила, что снижение сделок по ипотеке серьезно повлияло на рынок жилой недвижимости. «Мы понимаем, что сделок стало меньше, потому что зависимость на первичном рынке от ипотеки доходит до 60%, на вторичном – до 45%. Плюс повлияло решение по новостройкам – введение эксроу-счетов затормозило чисто организационные моменты. Застройщики не могли продавать, пока не были решены документальные вопросы», — сказала эксперт.

По ее словам, люди сейчас ждут, когда ставки по ипотеке упадут. «Тем более, что экономическая ситуация такова – зарплаты пока сильно не выросли. Нет каких-либо экономических условий, которые позволяли бы развивать спрос», — сказала Соловьева. Однако она посоветовала совершать сделки сейчас: после Нового года цены на недвижимость вырастут даже при снижении ипотечных ставок.

«Сейчас сделки совершают те, у кого есть серьезная необходимость. Люди, которые просто планировали покупать свое жилье, они в декабре покупать не бросятся. Поэтому вряд ли спрос взлетит до конца года. Все ждут ясности и понимания, что будет с рынком новостроек и с ценами. Люди адаптируются к новой информации. А привыкание к ней идет от трех до шести месяцев», — считает эксперт.

Процентная ставка ни при чем?

Тенденция снижения спроса на ипотеку идет по всей стране. Объем выдачи российскими банками таких кредитов в январе-сентябре 2019 года составил 1,96 трлн рублей, что на 5,3% меньше, чем за соответствующий период 2018 года, сообщает Центробанк. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте с учетом приобретенных кредитными организациями прав требования на начало ноября составила 7,47 трлн рублей.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает: причина снижения спроса в том, что ипотечное кредитование в основном используется для покупки квартир стандартного класса и очень редко – премиум и элит-класса. Чтобы взять ипотеку, официальная зарплата должна быть не ниже 50 тысяч рублей в месяц, когда средний уровень доходов в регионе ниже, а число людей, зарабатывающих хотя бы 50 тысяч, не растет из-за экономического кризиса – возможностей взять ипотеку становится меньше.

К концу года ожидается рост продаж и повышение спроса на ипотеку, считает Романова, однако такая тенденция всегда появляется перед Новым годом «Поэтому говорить о том, что сейчас ставка снизилась и все побегут брать ипотеку – сложно… Это товар с высокой вовлеченностью, так быстро перемены не происходят», — считает она. Эксперт заявила, что темпы ввода жилья в эксплуатацию сегодня ниже, чем в докризисный период. «Все, что, более или менее, приемлемо к покупке – оно продается», — сказала Романчева.

Спрос населения был удовлетворен

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев рассказал, что ипотечные кредиты, в отличие от потребительских, характеризуются крупными суммами и продолжительным сроком погашения. Поэтому спрос на них ограничен. В 2017-м и 2018-м годах, на фоне понижения ключевой и снижения процентной ставок, значительная часть россиян поспешила купить жилье в ипотеку, опасаясь, что в дальнейшем и условия кредитования могут ухудшиться, и их доходы продолжат снижаться.

По его словам, если «с доходами ситуация действительно пока плохая», то ставки продолжили уменьшаться, когда платежеспособный спрос был в значительной мере удовлетворен. «Количество тех, кто физически может себе позволить покупку жилья в ипотеку, снизилось, что вызвало естественную фазу охлаждения ипотечного рынка», — сказал аналитик. Это характерно не только для Нижегородской области: по данным Национального кредитного бюро, оно произошло в 15 регионах, где больше всего берут ипотеку.