Классической коммерческой недвижимостью называют здания, которые сдают в аренду: складские помещения, офисы, жилые дома. Здесь определяющими факторами прибыли являются класс помещения, его площадь и цена за 1 квадратный метр. Оценку могут заказать при необходимости сделки купли-продажи, обмена, приватизации и т.д. Оценку получают, исходя из дохода от использования помещения по назначению, путем определения наилучшего способа эксплуатации в конкретном случае, приносящего максимальную прибыль.
Порядок выявления стоимости такой недвижимости выглядит следующим образом:
- Определяется длительность владения объектом, чаще всего для нежилых зданий берется период от 5 до 10 лет.
- Производится оценка предполагаемой прибыли от аренды недвижимости за будущие годы. В расчет берется рыночная цена при, ранее определенном, максимально эффективном использовании объекта. Также учитываются факторы частичной потери доходов при смене арендаторов.
- Оцениваются ежегодные расходы владельца недвижимости, которые потребуются для обеспечения стабильности эксплуатации помещения, поддержания его работоспособности (страховка, охрана объекта, ремонтные работы, коммунальные услуги).
- Оценка чистой прибыли (разница между общей прибылью и операционными расходами собственника) за каждый год владения.
- Определяется ставка дисконтирования (выявляют реальную ценность денежного дохода за счет перевода стоимости выплат на необходимый момент времени), таким образом чистая прибыль за планируемую ежегодную эксплуатацию пересчитывается на нынешнюю стоимость. Дисконтированные числа складываются из предположительного операционного дохода, и полученная сумма будет указывать на текущую ценность прибыли от коммерческой эксплуатации здания за весь просчитываемый период.
- Определяют стоимость объекта к концу периода владения, чтобы учесть в состав прибыли от эксплуатации возможный рост ценности самого здания за рассчитанный период. Затем это число дисконтируется по определенной ранее ставке — это называется стоимостью реверсии.
- Оценивают рыночную стоимость недвижимости, складывая текущие доходы от коммерческой эксплуатациипомещения за весьпериод владения и нынешнюю реверсию.
Чаще всего именно такой порядок выбирают для оценки коммерческой недвижимости, так как он предоставляет возможность наиболее четко проследить перспективы использования объекта для получения максимальной прибыли. Конечно, же эта схема подана в укороченном виде и на практике процесс значительно сложнее, однако порядок и основные принципы сохраняются.
Сайт: https://ce-na.ru/benefits/ocenka/nedvizhimosti/kommercherskoy_nedvizimosti/
